תחולת חוק מיסוי מקרקעין

תחולת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963:

כללי

סעיף 6(א): מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.

סעיף 7 מוסיף: המס יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין

ניתן לראות שישנן מספר יסודות משמעותיים: 1. קרקע (מקרקעין), 2.זכות במקרקעין 3. מכירת מקרקעין או 4.פעולה באיגוד מקרקעין

1) אמתי יופרדו מטלטלין מן המקרקעין?

נפקות האבחנה: האם הקונה ישלם מס רכישה גם על המטלטלין (לגבי המוכר בכל מקרה ישולם מס: מס שבח אם ה מטלטלין לא יופרדו, ומס רווח הון אם יופרדו).

פס"ד עריית רמת גן: נקבע שאם עומדים ב2 התנאים להלן, הרכוש יופרד מהמקרקעין:

(1)   מדובר במיטלטלין שניתנים להפרדה בהסרת ברגים.

(2)   לאחר הפרדתם הם שבים להיות בעלי אופי "עצמאי".

פס"ד מלונות צרפת ירושלים: קבעו שמערכות מיזוג אוויר (למעט המנועים), מעלית, מערכות חשמל וחיווט: הינן מטלטלין שאינן ניתנים להפרדה. – ויהוו חלק מהמקרקעין.

2) מהי זכות במקרקעין?

"בעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנה, לרבות הרשאה לשימוש שניתן לראות בה בעלות או חכירה, ולענין הרשאה במקרקעין ישראל – אפילו לתקופה קצרה מ25 שנה".

החוק ממסה רק בעלות ושכירות של מעל 25 שנים. (לא ממסה משכנתא, זיקת הנאה, ז' קדימה).

בעלות: הן מכירה קניינית (טאבו), והן זכות שביושר – מכירת זכות חוזית.

שכירות ארוכה: עד 1998 זה היה 10 שנים, כיום 25. ס'1 מגדיר חכירה: חכירה וחכירת משנה, שכירות ושכירות משנה. נדרש כי לחוכר תינתן חזקה ייחודית – אחרת לא ימוסה.

כדי למנוע תכנוני מס (חכירות ל24 שנים עם אופציה לחידוש) – קבעו בסעיף 11 לחוק צירוף תקופות חכירה. (2 התקופות הראשונות מצורפות). גם אם זה בין 2 קרובי משפחה שמשלימים אחד את השני.

בפס"ד בזק:  שכרו מבנה ל9 שנים 11 חודש, ואחרי 3 שנים חתמו על הסכם אופציה להארכה. מנהל מסמ"ק חייב אותם במס רכישה (כי בעבר זה היה 10 שנים), אך בפועל הם לא מימשו את האופציה. בעליון נקבע שאם האופציה לא נוצלה – יש להשיב את מס הרכישה.

זכויות בניה הן זכות במקרקעין (נכסי ר.א.ר.ד: פירוש תכליתי), וימוסו במס שבח ומס רכישה.

שכירות רגילה לא תמוסה (לא שבח ולא מס רכישה), אלא מיסוי הכנסה רגיל.

3) הגדרת מכירה:

ס'8 לחוק המקרקעין מקים דרישת כתב, אך לעניין מיסוי מקרקעין נקבע ב-רוזנברג שגם עסקה בע"פ תחשב כמכירת מקרקעין. זה רלוונטי לעניין זכרונות דברים. יתכן שהנישום יבקש לקבוע שנכרת חוזה עוד לפני שהועלה על הכתב (אם יזכה לשיעור מס שונה) – מספיק גמ"ד ומסוימות.

החוק מגדיר מכירה: לרבות:

1)      מתנה (אך יש פטור ממכירה לקרוב).

2)      הענקת זכות במקרקעין (כולל ויתור עליה).

3)      הענקת זכות לקבל זכות במקרקעין.

4)      והענקת זכות להורות על הענקה.

5)      אופציית Call על נכס מקרקעין (אך אופציית Put אינה נחשבת עסקה במקרקעין).

6)      שינוי ייעוד במקרקעין גם הוא מהווה מכירה, ככל ששולם למנהל מקרקעי ישראל "דמי הסכמה":

הכוונה לשינוי ייעוד תכנוני של קרקע שאינה בבעלות פרטית. (למשל: תעשיה->מגורים). הבעלים נדרש לשלם למנהל מקרקעי ישראל "דמי הסכמה" וכן תשלום לוועדה המקומית המכונה היטל השבחה (בגובה חצי מההשבחה של הקרקע עקב השינוי).את דמי ההסכמה רואים כדמי מכירה (משום שהחוכר רוכש זכות חדשה מהמנהל), ויהיה צורך לשלם עליה מס רכישה.אם מדובר בקרקע בבעלות פרטית (לא מנהל) אין מס כי אין דמי הסכמה.

7)      ס'5א מכירה כפויה: תביעת חלוקה, אי-פרעון משכנתא, הליכי הוצאה לפועל, הפקעה

8)      סעיף 5ב: שינוי ייעוד מר"ק למלאי" אם חלפו 4 שנים מיום הרכישה המקורי – בעת שינוי הייעוד תהיה 'מכירה', אך תשלום המס יידחה עד מכירת המלאי החוצה, כולו או מקצתו. אם לא חלפו 4 שנים – לא ייראו בשינוי הייעוד מכירה, ועלות המלאי תהיה יתרת שווי הרכישה של הזכות. (כנראה מפסיקים לרשום פחת).

פעולות שמוחרגות מהגדרת מכירה:

1)      ס'3:  הקניית זכויות לנאמן/אפוטרופוס/מפרק/כונס נכסים. – בעלי תפקידים אלו אינם נחשבים בעלים, והבעלות נשארת אצל הבעלים המקורי – ולכן אין מכירה.

2)      ס'4: הורשה אינה מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין.

ס'5(ג)(1): מכירת נכסים כחלק מהליך הירושה, או עקב הנחייה של היורש או עקב סכסוכי ירושה – רואים את היורשים כמוכרים (ולא את המוריש). גם אם מי שמכר בפועל הוא מנהל העיזבון.

ס'5(ג)(4): חלוקת עיזבון בין יורשים. (למשל – 3 אחים שירשו כל אחד שליש מ-3 דירות ומחלקים את העיזבון בניהם כדי שלכל אחד תהיה דירה). הסעיף קובע פטור מהחלוקה הראשונה של הירושה (בניגוד למצב הרגיל). במצב שבו נמסרו תשלומי איזון (תשלומים על ויתור על הדירות היקרות) – נראה בחלק היחסי המיוצג ע"י התלום הזה כעשה חייבת במס. אם האיזון נעשה באמצעות כספים מתוך העיזבון נראה בזה כחלוקה ראשונית שאינה מכירה. יש להדגיש כי הפטור הוא רק לחלוקה הראשונה, שאינה מוגבלת בזמן.

3)      ס'4א: חלוקה בגירושין: העברת נכסים במסגרת גירושין (בין בני הזוג או בין ההורים לילדים) אינה מכירה. וגם אין אלמנט של תשלומי איזון.

4) מהו איגוד מקרקעין?

החוק מגדיר:

"איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה; ולענין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית"

כתיבת תגובה